自筆証書遺言書保管制度とは？〜相続トラブルを防ぐために知っておきたい制度〜

■ 自筆証書遺言とは

「自筆証書遺言」とは、その名の通り本人が自筆で作成する遺言書のことです。
相続財産に「不動産」が含まれている場合、遺言書の有無が
手続きのスピードに大きく関わります。
万が一のときにトラブルを避けるためにも、
この制度を利用しておくことは大きな安心につながります。
費用がかからず、手軽に作成できる点が大きなメリットですが、
これまでは以下のようなリスクもありました。

• ■自宅保管中に 紛失・改ざん・破棄 される可能性

• ■死後に家族が見つけられない

• ■法的要件の不備により 無効 になるケース
  
  

こうした問題を防ぐため、2020年7月から「自筆証書遺言書保管制度」がスタートしました。

■ 制度の概要

この制度は、法務局が遺言書を安全に預かってくれる仕組みです。
本人が最寄りの法務局に出向き、申請手続きを行うことで、
作成した自筆証書遺言を正式に保管してもらえます。

■ 手続きの流れ

1. 遺言書を作成（全文・日付・署名を自筆で）

2. 保管申請書を作成（法務省HPからダウンロード可）

3. 予約のうえ、法務局で提出

4. 保管証の受け取り

※保管後も、内容の変更や撤回が可能です。

■ メリット

■遺言書の紛失・改ざんを防止
■ 家庭裁判所の検認が不要
■相続人がスムーズに内容を確認できる
■ 専門家を通さなくても利用しやすい

■ 手数料について

• 保管申請：3,900円

• 閲覧請求（画像等）：1,400円

• 閲覧請求（原本）：1,700円

※手数料は収入印紙で納付します。

■ 不動産会社としての視点

不動産は相続財産の中でも価値が大きく、手続きも複雑になりやすい資産です。
相続を見据えた「事前の準備」は、ご家族の安心につながります。

弊社では、

• 
  ●相続時の不動産評価

• ●売却や名義変更の流れのご説明

• ●専門家（司法書士・税理士）のご紹介

など、トータルでサポートを行っています。
お気軽にご相談ください。

【ご成約御礼】
さいたま市見沼区の中古戸建て、無事ご成約となりました！
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物件情報
所在地：さいたま市見沼区深作2丁目
間取り：2LDK
最寄り：東武アーバンパークライン「七里駅」より徒歩23分

このたび、さいたま市見沼区の中古戸建てがご成約となりました☆
売主様・買主様ともに、誠にありがとうございました。

本物件は見沼区でも人気の住宅エリアに位置し、陽当たりの良い間取りと丁寧にお使いだった内装が魅力のお住まいでした。
販売開始から多くのお問い合わせをいただき、無事に購入者様との良縁を結ぶことができました。

以下、ご成約情報とお客様の声をご紹介させて頂きます。
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A様（加須市在住）　40代男性

ご相談内容
「住み替えで家を購入した際、担当者の印象が良く、
信頼が出来たので売却もお任せしました。」

当社を選んだ理由
「以前よりお付き合いがあったため」

専任媒介契約に決めた理由
「色々な会社に任せるのは不安だったため」

このたびは本当にご売却おめでとうございます！

実はこの売主様からご親族が借地中の土地を買い取りたいとのご相談も頂いており、
弊社にて交渉を担当致しました。
そちらも晴れて本日売買契約が締結されました事、弊社としても大変嬉しく思います。

弊社ＭＡＴＲはお客様との貴重なご縁はご依頼の購入・売却の一度きりだと考えておりません。
お客様がお困りの際も、お気軽にご相談頂ける関係構築をモットーとしております。
営業会社として別件で再依頼を頂ける事はとても喜ばしい事です。

購入後の前居売却しかり、売却後の新居購入しかり、また他不動産のご相談など多岐に渡りますが、弊社のお客様よりご相談を頂けるケースが増えております。

来年は白岡市を中心に各媒体にて広告活動も積極展開予定です♪

まだまだ数ある不動産会社の中では知名度が低いかも知れませんが、お客様のご相談に関し誠心誠意を持って対応させて頂きます。

今後ともＭＡＴＲをどうぞご贔屓にお願い申し上げます。

こんにちは！
今日も元気よく営業中のＭＡＴＲですよー！

本日は訪問先から近かったこともあり、「キセキ食堂　久喜店」で昼食を取りました♪
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あの孤独のグルメで「キセキ食堂　上尾店」が取り上げられた事もある有名なとんかつのお店です！
現在は岩槻にもお店があるみたいですね\\（^^）//

そして発注した「極み定食」
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お肉はミディアムレアな感じでとても柔らかく、何個もペロッといけちゃいそうな美味しさ、卓上の調味料も数種類のソース、岩塩、からし、ワサビと一切れづつ味変しながら食べられる豊富さ、小鉢のローストポークやカレーも美味♪

来店は2度目でしたが、とても美味しかったです♪
昼ごはん当たるとテンション上がりますね！

白岡市内でもこういうお店見つけたいなあ…。
今年買ったプレミアム商品券まだ余ってるんだよなあ…。

ここでは改正ポイントの2つ目となる「所有者特定のために必要な情報収集に関しての権限強化」について解説します。

市区町村は管理不全空家などの所有者を特定するため、これまでもかなり高度なノウハウを有し調査を行ってきました。ですが、超えられない「壁」が個人情報保護法でした。

マイナンバー制度はすでに運用されていますが、それはあくまでも行政が効率化のため情報を一元化したに過ぎず、民間が有する個人情報とは異なります。

電力会社等を始めとする各種インフラを、まったく利用せず生活するのは困難ですから、その情報を合法的に入手できれば所有者の特定が加速されます。

ですがインフラ等を提供している各社は、市区町村から情報提供を要請される趣旨について理解していても、これまでは個人情報保護方針から逸脱して情報を開示することはできませんでした。

そもそもの話ですが、各社が定める個人情報保護方針は「個人情報保護法」に基づき作成されています。
保護方針を定める際、根拠法としている個人情報保護法第27条において「次に掲げる場合を除くほか（法令に基づく場合など）、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない」と定められているからです。

「法令に基づく場合」の見解については諸説あり、一般的には法令・法律のほか法律に基づいて制定される「政令」、「府省令」、地方公共団体が制定する「条例」までは含まれるとされています。

ですが勧告を始めとして、自治体からの命令、訓令、通達などは該当しないとされてきました。

ですからインフラ各社は、市区町村からの要請があっても情報開示要請にたいし積極的に応じることはできなかったのです。

ですが空家対策特別措置法が改正され市区町村の権限が強化されたことにより、各社は情報提供に関しての比較衡量を行っています。

その結果、「情報提供による利益が、秘密を守られる利益を上回ると認められる。
故に第三者への情報提供は可能」であるとして保護方針を改正する会社が増加しているのです。

すでに日本郵政は改正空家法に基づく情報開示について応じることを表明していますし、電力会社・ガス会社・携帯電話会社なども追随する動きを見せています。

もはや「そう簡単に見つからない」というのは思い込み過ぎになりつつあります。

市区町村からの情報公開要請に応じて情報を提供する場合、事前に個人情報保護方針の改正が必要な場合もありますが、「その他法令に定めのある場合」などの文言が記載されている場合には、改正せずとも開示できるでしょう。
無論、その場合に個人の同意は必要ありません。

各自治体の多くは、すでに所有者不明調査に対するマニュアルを改定し調査に乗り出しています。

この動きが加速すれば、これまで把握できなかった所有者も特定され、それにより貸し倒れリスクを懸念して踏み切れなかった行政代執行も発令しやすくなるでしょう。

もっとも所有者が特定されたからと言って、いきなり行政代執行に踏み切られる訳ではありません。

改善を促す文章の送達から始まり、助言や指導、勧告、命令、戒告の手順は従来どおりです。

今回の改正により所有者特定が容易になり逃げ隠れ出来なくなった点、そして管理不全空家と判定され勧告まで進んだ場合、固定資産税が跳ね上がる点、この2つを理解して、顧客から相談が寄せられた場合、「放置を続けることになんのメリットもありません、なぜなら……」と説明できるよう、知識を拡充しておくことが大切なのです。


当社ＭＡＴＲは「埼玉県宅建協会空き家バンク」登録業者です。

白岡市の空き家に関するご相談や、実際にご売却等のお手伝いもさせて頂いております。

売却にも色々な方法があります。
「現況有姿販売・家屋解体後更地渡し土地販売」が主な方法ですが、売主様に係る諸経費が違ったり売却までの期間が違ったり、また売主様にとって一番重要な売却額まで変わってきたりします。
ＭＡＴＲは最新のＡＩを駆使し市場や売却事例などを加味しながら、売主様にとって最適な売却方法をご提案いたします。

白岡市・蓮田市・久喜市・幸手市・加須市・羽生市・茨城県古河市の不動産売却はＭＡＴＲにお任せください！

今回の改正で、必ず押さえておきたいのが下記の2点です。

まず1つ目の「特定空家増加の防止措置強化」について解説します。

焦点は『管理不全空家』の増加防止です。

まず「管理不全空家」の定義について解説しますが、空家対策特別措置法において、「適切な管理が行われていないことにより放置すれば『特定空家』になる恐れのある空家」とされています。

これは「特定空家予備軍」と覚えておけば良いでしょう。

旧法においても特定空家に該当するのを防止するために必要な「指導」、それによっても改善が見込まれない場合には、措置を「勧告」できる権限が市区町村には認められていました。

ですが「勧告」は、当事者にたいし「こうしたほうが良いですよ」と、公的な立場から勧めているに過ぎません。確信犯にたいしては効果が薄かったのです。

理由は単純に、「罰則」が設けられていなかったからです。

自治体はこれまでも特定空家の増加を防止するため、独自に条例を制定するなどして努力を重ねてきました。空家対策に関する実態調査結果を見ると、積極的にそのように行動した78の自治体については、およそ36.8％の空家について管理不全状態が改善されたとの報告もあります。

ですが残りの63.2％（大半の自治体はそれ以上）の空家については改善されていません。

空家が放置される理由は、遠方に住んでいるため管理できない、費用がないなど理由も様々でしょうが、適切に管理しなければ劣化が進み、放置を続ければやがて居住できない状態に陥ります。そうなれば残る選択肢は解体しかありません。

ですが解体には相応の費用が必要ですし、解体すれば住宅用地特例が適用されず固定資産税が高くなってしまう。

それなら利活用の方針が定まるまで放置しておこうと考える。

そこで、勧告まで進んだ空家には「住宅用地特例を除去」する改正が行われました。

住宅用地特例は居住用家屋に賦課される固定資産税のうち、敷地にたいしての税負担を軽くするために設けられている課税標準の特例措置です。

具体的には次の通りです。

勧告を受けても放置を続ければ、その結果、特例措置が除去され、固定資産税が最大で6倍になるのですから、所有者も緊急に対応する必要が生じるでしょう。

強権発動の壁

旧法でも特定空家に対しては、勧告から命令、最終的には行政代執行による除去までが認められていました。

所有者の所在が明確であれば、除去の費用は当然に請求できます。

支払わない場合には国税徴収法により所有者の財産を「差押」ることもできます。

ですが、所有者の所在が判明していなければなかなかに難しいのです。

特定空家に指定されているとしても、不動産は個人の財産です。強権発動するにも手順は煩雑ですし、所有者の居所が不明の場合は立て替えた費用の回収も困難です。

そのような理由から市区町村は、なかなか行政代執行による解体まで踏み切れなかったのです。

そのため、所有者の調査における市区町村の権限を強化することが必要でした。

これが今回の改正における、もう一つのポイントです。

【③に続く】

不動産に関してのクラウドサービス事業を手掛ける『㈱いえらぶGROPU』が、
2023年12月11日に公開したアンケート結果を見ると、『改正空家対策特措法』について不動産業者の認知率の低さが確認できます。

偏差はあるのでしょうが、都心部の業者では約7割が「知らない」と回答しているのを見ると、顧客からの相談にたいし対応できているのか不安を覚えます。

出典元：改正空家対策特措法を知っている不動産会社は40%未満、都内では30%に届かず｜空き家に関する状況調査（いえらぶGROUP）

同じアンケートで空き家の相談や取引件数についての質問をしていますが、地方圏では73.9％、都市圏で60.2％もの方が「増加している」と回答しています。

ですが、本格的に増加するのはこれからです。

前回（平成30年）の総務省による土地統計調査で全国の空き家数は849万戸とされていますが、野村総合研究所の試算によれば、2038年には2,303万戸にまで増加するとされています。

この数は全住宅件数の、およそ31.5％にあたります。

改正法は令和5年12月13日からの施行されていますが、来年（2024）4月には相続登記も義務化されます。空家相談が本格化するのは、それ以降からでしょう。

否応なく今後、ますます増加していくのです。

そのような相談者にたいし、「改正法については詳しくありません」では通用しません。

私たちに急務とされるのは、具体的な改正ポイントについて理解を深めることです。

そこで今回は、必ず抑えておきたい『改正空家対策特措法』について解説いたします。

空家対策特別措置法が改正されたのは、冒頭の解説でお分かり戴けるように増え続ける空家を減少させるためです。

様々な理由で発生する空家は程度問題として許容されるにしても、近隣に悪影響を及ぼし、かつ倒壊の危険性が生じる管理不全空家を放置することはできない。

そのような空家の増加を抑制するため設けられたのが『空家対策の推進に関する特別措置法』、私たちが「空家対策特措法」と呼ぶ法律です。

同法第5条では空家所有者の責務について「周辺の生活に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとともに、国又は地方公共団体が実施する空家等の施策に協力するよう努めなければならない」と規定されています。

努力義務に違反しても刑事罰はもちろん、行政罰などの制裁を受けません。ただし旧法においても「特定空家」に指定された場合にはその限りではありませんでした。

除去や修繕、立木の伐採などについて助言、指導、勧告、命令とすすみ、最終的には行政代執行まで認められています。ですがその予備軍である「管理不全空家」にたいしては効力が及ばないものでした。

ですから、「所詮は努力義務だから」と軽視する方が一定数存在していたのです。

ですが改正により、そのような甘い考えは通用しなくなりました。

【②へ続く】

こんにちは！
ますます秋の気配が近づいてきましたね！
個人的には紅葉を見に行きたいですが、連日報道されているクマのニュースが足を向かせません…。
直近では栃木県足利市の渡良瀬川沿いでも親子とみられるクマが3頭いるところを近隣住民が見かけたそうです…。
怖すぎる…。

さて今回のコラムは「旗竿地」についてです。
よく敷地延長の略で「敷延」とも呼ばれる下の図の様な土地です。
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ウィキペディアにはこう書かれています。

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旗竿地（はたざおち）は、公道に接する間口が極端に狭く、細長く延びる敷地の先に、周りを他人の土地に囲まれている袋地があるような形状の土地を指す表現で、土地の形状が旗竿のように見えることから、この名がある^{[1][2][3][4][5]}。旗竿敷地、路地状敷地、敷地延長^[4]、敷延の土地などとも呼び^[3]、不整形地^[2]、変形地^[6]の一類型である。

都市計画地域や準都市計画区域内において、建築基準法は、建物が建てられる宅地の条件として、2ｍ以上の接道間口を義務付けているが、旗竿地はその要件を辛うじて満たすものである^[1][2]。一部の旗竿地は、法改正以前に建てられた建物が残っているものの、もはや接道間口が2mに満たず、再建築が法的に不可能になっている場合もある^[2]。

　
【メリット】
・道路から敷地までの導入路も敷地面積として計算できるため、建蔽率、容積率を鑑みても比較的高い密度の建物が建築可能という事
・建物が直接道路に面していない分道路からの騒音や振動の心配が少ない事
・道路まで距離があるのでお子様などの飛び出し事故の可能性が少なくなる事
・道路から直接見えない部分が多いため、外観に拘らず内装などの別の部分にお金を掛けられる事

【デメリット】
・接道からの間口が狭い事（2m以上ないと建替不可）
・日々の車の入出庫が面倒な事
・隣地建物との距離が短くなり余裕が無く窮屈な感じになる可能性がある事
・売却時の坪単価が近隣と比較し低くなる可能性がある事（15～20％と言われる）
・土地の形状によっては重機等が入れず建築費が高くなる可能性がある事（将来的な解体費用も同様）

いかがでしょうか？
みなさんも複数棟が新築戸建として分譲されている現場やチラシを見た事ありますよね？
だいたい旗竿地区画はそうではない区画と比較し、価格が何割か安く販売されていると思います。
人気・不人気もあるのですが、単純に旗竿地の方が固定資産税評価額が低いのです。

将来的に土地を売却する可能性がある方は、旗竿地ではない区画を購入する方がどの地域でも売却しやすいと考えます。

日本は国土が狭いので特有の土地の切り方ですが（地方などではあまり見かけませんよね）、昔ながらの農家さんの家などは間口が狭く奥が広い土地になってますよね。
昔は現代ほど自家用車も大きくなかったし農耕車が入れるくらいで良かったと。
畑や田んぼが今よりも価値が高くそういった観点からみてもの形状の様です。

人それぞれの好みや考え方ですが、メリット・デメリットをよく考えて土地を探したいですね！

ＭＡＴＲは色々な土地をお取扱い可能です。
市街化調整区域・一部農地・宅地以外の土地などお気軽にご相談ください！
白岡市周辺の土地情報お待ちしております♪

※新築戸建はよく旗竿地から売れているのを見かけますね（^^）

本日、当社で専任媒介契約を締結し売却募集をしておりました「羽生市東４丁目売地」が無事に売買契約が締結されました！

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売主様・買主様、このたびは誠におめでとうございます♪

当該地は測量済だったので話がスムーズに進みました。

また別コラムでも記事にしようと思いますが、登記簿面積と実測面積に２０㎡前後の差異が生じて、地積更正登記を実施した経緯がありました。
登記簿面積より減少したのですが、それを鑑み販売価格を調整した事が問合せ増加・成約まで直結したのだと感じます。

当社としてもとても嬉しい日となりました。
売主様と二人三脚で頑張ってきた甲斐があります。

ＭＡＴＲは土地販売も得意です♪
白岡市・蓮田市・宮代町・久喜市・幸手市・加須市・羽生市など得意エリアとしておりますので、いつでもお気軽にお問合せ下さいませ♪

こんにちは、先日より弊社の隣で解体工事が施工されており
騒がしい毎日です(笑)
さて、本日は不動産売却でよく耳にする「現況渡し」と「更地解体渡し」について
皆様にお伝えできればと思います。

 現況渡しと解体更地渡しの違いとは？

～売却時に知っておきたいメリット・デメリット～

不動産を売却する際に、「現況渡し」と「解体更地渡し」のどちらで売るか悩まれる方が多くいらっしゃいます。
この選択によって、費用・期間・売却スピードが大きく変わります。

今回は、不動産会社ならではの視点でわかりやすくご説明します。

■ 現況渡しとは

建物をそのままの状態で売却する方法です。
古家付き土地の売却などでよく用いられます。

【メリット 】

・解体費用がかからない
・すぐに販売を始められる
・買主がリフォームや建替えを自由に検討できる

【デメリット 】

・古家の印象で売れにくくなることがある
・建物の不具合がトラブルにつながる可能性がある

■ 解体更地渡しとは

建物を解体し、更地の状態にしてから売却する方法です。

【メリット 】

・土地の形や広さがわかりやすく、印象が良い
・買主が建築計画を立てやすく、成約しやすい
・古家の瑕疵（かし）トラブルが起こりにくい

【デメリット 】

・解体費用が発生する（木造30坪で約100〜200万円）
・工事期間がかかる（1〜3週間程度）
・更地にすると固定資産税が高くなることもある

■ 費用と期間の目安

■ どちらを選ぶべき？ 

 早く・費用をかけずに売りたい方 → 現況渡し
 費用をかけても早く決めたい方 → 解体更地渡し

例えば、
・建物が老朽化していて再利用が難しい → 解体更地渡し
・まだ使用できる・リフォームの可能性がある → 現況渡し
が目安になります。

■ まとめ 

不動産の売却は、「どんな状態で渡すか」で結果が変わります。
現況のまま売るか、解体してから売るかは、
買主のニーズ・費用・売却スピードを考えて選ぶことが大切です。

 株式会社MATRでは、
・解体費用の無料見積もり
・現況・更地それぞれの査定比較
・売却・買取の両面サポート

を行っております。
お気軽にご相談ください。

 ポイントまとめ

 現況渡し：費用ゼロで早く売れるが印象が弱い
 解体更地渡し：費用がかかるが見栄えが良く売れやすい
 状況に合わせて最適な方法を選びましょう

こんにちは！
白岡市で売却のお手伝いをメイン業務としているＭＡＴＲです！
最近やっと季節が移り変わってきましたね！
皆さん体調管理には気を付けましょう！

さて、最近当社にも離婚に伴う自宅の売却相談が来ております。
離別は残念な事ですが、売却に際しお客様も気を付けなければならない事がありまして、簡単に下記したいと思います。

１、自宅の名義、住宅ローン名義が単独？収入合算？ペアローン？
２、当人同士の離婚に関する話し合いの状況

１、は自宅の名義、住宅ローン名義が夫婦でお組みなられている場合は、売却時も双方合意が必要となります。また単独名義であっても売却益が出れば財産分与の話が出てきますし、名義人ではない方の「不法占拠」といった居座られる事案もあります。

２、は当人同士の話し合いが協議・裁判まで発展している事です。その場合は自宅の処遇は裁判所の判断に委ねられることになり、一般の不動産会社と媒介契約を締結していても、裁判所の指示で売却の仕方が変わる可能性があります。
基本的には裁判所の判決が確定するまで、売却活動は控えるというのが不動産会社としての判断となります。

代理人が介入しておりお互い顔も見たくないといったケースも多く、話の進捗が当人同士よりも遅延する場合が多いです。
お客様にとっては早く処分してスッキリしたい、と思われるかも知れませんが売却理由が離婚の際は時間が掛かる可能性があるという事を知っておかなければなりません。

当社ＭＡＴＲは弁護士・行政書士・司法書士など信頼置ける士業の方をご紹介可能です。
売却までワンストップサービスを実現致します。
お気軽にご相談ください。