2025年09月の記事一覧｜白岡・久喜・蓮田　不動産売却コラム ｜株式会社MATR

成年後見制度を利用して不動産を売却する過程は、所有者の意思確認にとどまらず複数の法的手続きを伴うため、慎重に進める必要があります。

本章では、後見制度の手続き上の流れと注意すべきポイントについて解説します。

1. 任意後見制度の利用可否
認知症などで判断能力が不十分になる前であれば「任意後見制度」の利用が可能です。

任意後見契約は、公正証書によって締結され、契約締結時には公証人が医師の診断書や利害関係人からの聞き取りを参考にして、委任者の判断能力を慎重に評価します。

この制度は、将来の判断能力低下に備えて財産の管理や処分をまかせるためのものですから、委任内容は契約自由の原則に基づき自由に設定できます。

しかし、通常は標準的な代理目録を参考に、不動産、動産などの保存、管理・処分、金融機関との取引、定期的な収入の管理や支出など広範な事項が選択されます。

ただし、任意後見制度は判断能力が不十分となることを前提に設けられているため、すでに判断能力が不十分な場合は利用できません。その場合は成年後見制度を利用することになります。

2. 成年後見制度の申立て
成年後見制度を利用するためには、家庭裁判所への申立てが必要です。

申立人は、配偶者、4親等内の親族、成年後見人等、任意後見人、任意後見受任者、成年後見監督人等、市区町村長、検察官に限定されており、利害関係があっても弁護士や媒介業者は申立人として認められません。

余談ですが、成年後見制度における申立ての代理申請や書類作成を業として行えるのは弁護士と司法書士のみで、税理士、行政書士、社会保険労務士、社会福祉士などは、制度に関する相談や支援、書類作成のサポートは可能ですが、申立ての代理は行えません。

また、申立書に記載された候補者が必ずしも選任されるわけではない点にも留意が必要です。

家庭裁判所は、申立書や候補者の適任性を慎重に審査し、最終的な後見人を選任します。

したがって、申立書に記載した候補者が選任される保証はありません。

また、申立てには医師の診断書が必要である点にも留意が必要です。

さらに、提出された診断書に記載された判断能力に疑義が生じた場合には、家庭裁判所が鑑定を行う場合があります。

この鑑定費用は申立人の負担となり、10万から20万円程度の費用を納める必要があります。

3. 後見人による財産管理
後見人が選任されると、被後見人の財産を適切に管理する責任が生じます。

後見人は被後見人の利益を最優先し、無駄な浪費や不正な支出は許されません。

後見人による財産管理状況については、裁判所への定期的な報告（後見監督）が義務付けられており、財産目録や出納帳、領収書、預金通帳の写しなどの提出が求められます。

また、居住用不動産の売却や解体、賃貸契約の解除などについては、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。

許可なく行った処分行為は無効とされるため、注意が必要です。

また、居住用不動産の処分や解体には正当な理由が求められ、例えば施設入居費用を捻出するためや、空家の防犯・維持管理の観点から必要である、あるいは固定資産税や維持管理費の負担を軽減するためなど、明確な理由と証明が必要です。

4. 売却の実行
家庭裁判所からの承認を得た後、売買契約の締結が可能となります。

売買契約時には、手付金や残代金は被後見人名義の口座で管理し、取引に関する書類（売買契約書、経費の明細書、価格の相当性を示す書類など）を保管する必要があります。

売却後も後見人は、取引の透明性を確保し、適切に管理を行う責任を負います。

5. 後見人の責任と報告
売却手続きが完了した後も、後見人には被後見人の財産管理に対する責任が残ります。

売却金の使途については、収支報告書に詳細に記載し、後見監督に備えて出納帳への記録や領収書の保管が不可欠です。

～③に続く～

近年、日本人の平均寿命が伸びた要因として、医療技術の進歩、食生活の変化、そして公衆衛生の改善などが挙げられています。

厚生労働省が公開している国際的な平均寿命比較においても、日本は高い水準にあることが分かります。

このように、平均寿命の延伸は歓迎すべき結果であり、長寿命社会の実現に向けた成果と言えるでしょう。

しかし、その一方で高齢化社会に伴う問題も顕在化しています。

特に認知症患者の増加は、社会における深刻な課題となっています。

認知症の有病率は年齢が高くなるにつれて急峻に高まることが知られており、厚生労働科学研究費補助金事業や老人保健健康増進等事業を通じた研究が進んでいます。

例えば、九州大学が実施した2022～2023年の「認知症及び軽度認知障害の有病率調査並びに将来推計に関する研究」では、年齢階級別に認知症有病率が増加するデータが明確に示されています。

さらに、国立社会保障・人口問題研究所が算出した将来推計人口を用いた性年齢階級別の認知症および軽度認知症の推計結果では、2050年には認知症患者が586.6万人、軽度認知症患者は631.2万人に達する見込みです。

2050年の推定人口は約9,515万人、そのうち約3,768万人は65歳以上です。

この中で、認知症あるいは軽度認知症の有病者は約1218万人と推定されています。

つまり高齢者の3人に1人は認知症あるいは軽度認知症を患っている可能性があるのです。

こうした状況の中で、不動産取引における課題も浮き彫りになっています。

特に、認知症の発症は不動産売却に大きな影響を及ぼしますから、実際に苦慮されている方も多いのではないでしょうか。

そもそも、不動産を売却するのは所有者本人の意思確認が不可欠です。

しかしながら、認知症の進行により本人の事理弁識能力が欠ける状態となるため、自己の行為が及ぼす影響を理解できなくなります。

リースバックではないにも拘らず、売却した後も居住を続けられると誤解している高齢者は珍しくありません。

いくら懸命に説明をしても、話がすれ違うことがあるのです。

このような状態では受任できません。

日本では、60歳以上の持ち家率が8割を超えており、換金性のある不動産は個人にとって大きな財産です。

それだけに売買時には所有者の意思確認が不可欠とされますが、認知症を発症し事理弁識能力が欠ける状態では、持ち家の処分が困難となります。

実際に、親族から「施設の入居費を捻出するため、親が所有する自宅を売りたい」との相談を受けることがよくあります。

しかし、所有者本人にヒアリングして認知機能に問題があると判断される場合には、「成年後見制度の利用をご検討ください」とお伝えせざるを得ません。

さらに、家庭裁判所へ成年後見制度の申立てを行っても、親族が後見人に選任される保証はありません。

また、不動産の処分には家庭裁判所の承認が必要であり、承認を得ること自体が必ずしも容易ではないことを理解しておくべきです。

本稿では、成年後見制度の限界を含め、認知症を発症した際に不動産処分がいかに困難となるかについて、実際の事例を基に解説します。

成年後見制度を利用して所有権を移転したい

最近、「成年後見制度を申立て、自分に所有権を移してから不動産を売却したい」との相談を受けました。

しかし、この事例は成年後見制度の趣旨を誤解しているものです。

成年後見制度は、認知症や知的障害、精神障害などによって判断能力が不十分な人々の権利や財産を保護するために設けられた制度です。

後見人は、被成年後見人の利益を最優先に、本人に代わって契約行為や財産の管理を行う権限を持ち、また、本人が誤って行った行為を取消す権限も有します。

しかし、この制度の根本的な理念は、本人の意志や自己決定権をも尊重することにあります。

そのため、後見人が恣意的な目的で財産を処分できないように制度設計がなされています。

この観点から言えば、先に述べた「自己に所有権を移して」との目的が何を意図しているのかは明確ではありませんが、後見人が被後見人の財産を不正に取得し、利益を得る可能性がある以上、それは利益相反に該当します。

家庭裁判所がこのような申立てを認めることは考えにくいのですが、このようなケースに類似した相談は少なくありません。

全てではありませんが、多くの場合、被後見人の財産を不正に利用しようという意図が見え隠れしています。

時には、認知機能が低下する前に本人が書いたと主張する委任状が提示され、「法的に問題はない」と主張されることもあります。しかし、このような主張には法的に重大な問題があります。

確かに、不動産売買において代理人を立てることは法的には可能です。

しかし、不動産取引は高額かつ法的拘束力が強いため、代理人に与える権限や手続きには厳格なルールが設けられています。

特に、所有者の認知機能が低下している場合には、以下の法的要件を具備した確実性が求められます。

上記の要件を具備していても、所有者本人の意志確認を省略することはできません。

その際には、本人の意志決定能力の程度について、厚生労働省による「認知症の人の日常生活・社会生活における意思決定支援ガイドライン」に基づき、以下の点を確認する必要があります。

これらを評価判定した結果、判断能力が著しく不十分であり財産管理や契約行為を行えないと判断される場合には、委任状による取引に応じるべきではなく、後見制度の利用を推奨すべきと考えます。

～②に続く～

まだまだ残暑厳しいこの時期、9/10～9/11の２日間で静岡県浜松市に出張に赴きました！
先方との打合せの為の出張でしたが、10日の夜と11日昼の2回ほど先方おススメのうなぎ屋で会食をし、とても美味しい料理を頂いたのでブログに載せる事にしました♪

まずは下の写真にある「うなぎの刺身」です。
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実はテレビ朝日の金曜夜8：00～隔週放送中「マツコ・有吉のかりそめ天国」にて、お笑い芸人ずん飯尾さんが東海道新幹線「こだま号」停車駅の旅でこの店を訪れていたのです！その放送回をたまたま観ていた我々…絶賛大興奮！！
「魚料理専門　魚魚一（とといち）」さんというお店です♪

そしてとても美味…何というか淡白なのですが脂乗りがすごく、臭みも無くどうやって処理したんだろうというくらい骨も無い。うなぎは血液に毒（イクチオヘモトキシン）があるらしく、今までは生で食べる事は全く無かったみたいですね。
いいお値段しました(笑)がまた食べたい！と思いました（^^）


そして、2日目の昼はこれまた先方おススメのうなぎ屋へ。
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静岡県の「株式会社共水」が養殖した天然ものに勝るとも劣らないうなぎだそうです。食べられる店も限られており、その中でもこのお店は芸能人などが訪れる有名店との事。

予約の電話をする際は、席ではなくうなぎを予約するらしいです(笑)
理由は席が空いていても、うなぎが完売している可能性があるからみたいです。

そして料理のビジュアルは…
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お店おススメの「蒲焼重・白焼き重」のセットを注文しました♪
蒲焼はふっくらしていて甘く山椒もピリッといい仕事してます♪
でも個人的に好きな味だったのは白焼き重でした☆
ワサビとゴマと刻みのりに出し醤油を掛けて頂く、蒲焼とはまた違ってうなぎ本来の味を感じる事が出来ました♪

皆様も浜松に行かれたらぜひ訪問して実食してみてください！
本当に美味しかったですよ！
※うなぎパイももちろんお土産に買って帰りました♪
帰りは大雨で新幹線が止まり在来線もダイヤ乱れ…。疲れました…。

このたび、弊社で売却募集をしておりました「久喜市緑1丁目戸建」が成約致しました！御契約頂き誠にありがとうございました！




弊社では引き続き売却物件のご依頼を承っております。
白岡市周辺の不動産売却はぜひＭＡＴＲもご検討くださいませ！！

9/5(金)昨晩に地震がありましたね…。
久しぶりにちょっと揺れた気がします…。
なんか忘れたころにくるもんですね…。

最近防災グッズの特集をよく見かけます。
せめて家族一人ずつ3日分の食料や水、簡易トイレや電源、寝る時には枕元に靴を置いておくなど色々と勉強になる事ばかりです。

ちなみに皆さんはお住まいの地域の緊急避難場所、災害時指定病院はご存じですか？
地盤沈下や想定浸水高さなど市町村のハザードマップ見た事ありますか？
現在は各市町村ごとに工夫を凝らし分かり易い冊子を作成し、役所の窓口なので無料でもらう事が出来ます。
ちなみに当社が所在している「白岡市」は利根川・元荒川・荒川のハザードマップがあります。荒川や利根川は距離にして20キロ前後離れていますが、未曽有の災害では川の水が市内にまで流入する可能性も指摘されています。
ハザードマップを見るとどの地域にどういった災害が想定されるか知る事が出来ます。ご覧になったことが無い方はぜひ一度ご覧になってみてください。
少し意識が変わるかも知れませんよ（^^）

それにしても昨日の地震で白岡市は震度が計測されていない事になってる…。
周りの市町村は計測されているのにそんな事ってあるのかな？
実際揺れたし…。

本日、当社販売中売地「加須市飯積売地」の価格を改定致しました♪
300万円⇒250万円と50万円の値下げです！！

利根川近くの閑静で自然豊かな立地は何物にも代えがたく、イノシシの目撃情報が出る事もあるくらい自然豊かなんです♪
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米処として有名な旧北川辺町に位置しています。
どなたでも建築可能な土地でお好きなハウスメーカー様をお選び頂けます♪
ぜひお問合せお待ちしております♪